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【綠庭視界】高標(biāo)倉(cāng)，后疫情時(shí)代物流地產(chǎn)的發(fā)力點(diǎn)
2020-06-04
國(guó)內(nèi)疫情漸漸平息，大部分城市慢慢恢復(fù)了往日的車水馬龍，但國(guó)外疫情卻有了暴脾氣，確診人數(shù)節(jié)節(jié)攀升。無(wú)論國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，在這場(chǎng)抗疫大戰(zhàn)中，你會(huì)發(fā)現(xiàn)物流是名正言順的背后英雄。補(bǔ)給隔離期居民大量生活用品，運(yùn)送醫(yī)療物資，支援國(guó)外物資，哪里都離不開它。因而疫情對(duì)于物流地產(chǎn)行業(yè)的總體影響可謂是危機(jī)并存。
本期，綠庭視界將為大家盤點(diǎn)近期物流地產(chǎn)行業(yè)的最新動(dòng)向，并為大家剖析近期房企在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展路徑。
目錄
物流地產(chǎn)的特性
物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向
房企入局物流地產(chǎn)的路徑
高標(biāo)倉(cāng)的管理難題
01
物流地產(chǎn)的特性
物流地產(chǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是存放貨物，中轉(zhuǎn)貨物、分發(fā)貨物的空間，空間中會(huì)包含貨物的儲(chǔ)存、裝卸、包裝、流通加工等，為了實(shí)現(xiàn)貨物從供應(yīng)地到接收地的流通，運(yùn)輸、配送和信息管理是其中的必要配套服務(wù)。
當(dāng)前物流地產(chǎn)主要依賴租金收入，即靠空間掙錢，不過(guò)目前這個(gè)空間供應(yīng)不太充足，所以租金持續(xù)上漲，全國(guó)主要城市的物流倉(cāng)庫(kù)空置率持續(xù)下行。
與此同時(shí)，物流地產(chǎn)展現(xiàn)出優(yōu)異的資金回報(bào)率，勢(shì)頭強(qiáng)過(guò)寫字樓、商鋪等標(biāo)的物，據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，2019上半年全國(guó)主要城市不動(dòng)產(chǎn)投資中，物流的收益率最高，前景明朗。
綠庭視界認(rèn)為，正是有這么誘惑的發(fā)展前景， 所以諸如一眾頭部房企逐步進(jìn)入。而未來(lái)隨著參與玩家的增多，行業(yè)投資回報(bào)率可能會(huì)有所下滑。
02
物流地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向
物流地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)看起來(lái)好，房企卻不能盲目樂(lè)觀。從總量看，我國(guó)物流地產(chǎn)存量并不低，約為9.55億平米，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施占比僅約5%。因而必須注意到市場(chǎng)主要缺的是高標(biāo)倉(cāng)。
經(jīng)此一“疫”，傳統(tǒng)零售如超市、便利店、生鮮店的線上線下一體化呼聲更大，尤其是2小時(shí)內(nèi)的配送更是推動(dòng)著前置倉(cāng)的應(yīng)用，且冷庫(kù)的需求也顯突出。此外受產(chǎn)業(yè)升級(jí)因素影響，高新技術(shù)和裝備制造業(yè)的物流需求也穩(wěn)步提升。
綠庭視界認(rèn)為，這些都透露出一個(gè)信號(hào)，高標(biāo)倉(cāng)需求增加，而高標(biāo)倉(cāng)需要滿足高效、及時(shí)、便捷等特點(diǎn)。因而不得不提及萬(wàn)科，其高標(biāo)倉(cāng)規(guī)模已達(dá)到全國(guó)第二，其已逐步發(fā)展成為物流地產(chǎn)的頭部玩家。
03
房企入局物流地產(chǎn)的路徑
在發(fā)展的如火如荼的物流地產(chǎn)領(lǐng)域，房企是如何進(jìn)入的呢？房企入局物流地產(chǎn)多通過(guò)收并購(gòu)、入股、合作開發(fā)等方式，進(jìn)入之后，短時(shí)間內(nèi)主要還是發(fā)揮特長(zhǎng)做建造，有了項(xiàng)目之后補(bǔ)足自身的物流運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力。在招拍掛市場(chǎng)拿地機(jī)會(huì)不多的情況，房企可借鑒過(guò)往企業(yè)的方式：
綠庭視界認(rèn)為，上述模式一定要注意不能違背城市總體規(guī)劃。有些土地閑置時(shí)，地方政府并不會(huì)過(guò)分關(guān)注，當(dāng)需要進(jìn)行再開發(fā)利用時(shí)，政府就會(huì)實(shí)施各類監(jiān)管，為避免出現(xiàn)拿了地后不能順利開發(fā)，一定要先搞清楚土地的使用性質(zhì)。
04
高標(biāo)倉(cāng)的管理難題
高標(biāo)倉(cāng)如何管理呢？首先就是高標(biāo)倉(cāng)的貨物周轉(zhuǎn)快，從具體的存貨周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)代化高端倉(cāng)儲(chǔ)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)不到傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的10%，庫(kù)存 SKU 能夠達(dá)到傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)的 10 倍。其次揀選效率高，搜索清點(diǎn)貨物時(shí)間比傳統(tǒng)人工方式減少 95%。此外實(shí)現(xiàn)貨物的快周轉(zhuǎn)，幫助客戶減少庫(kù)存資金占用，也能提升自己的倉(cāng)儲(chǔ)坪效。而要實(shí)現(xiàn)這些，必須做好以下幾件事：
綠庭視界認(rèn)為，其中冷鏈中生鮮冷鏈、醫(yī)藥冷鏈尤為引人注目，特別是在這次疫情期間對(duì)于生鮮的需求達(dá)到頂峰，同時(shí)毛利潤(rùn)高的醫(yī)療冷鏈也是待挖掘的藍(lán)海之一。
結(jié)語(yǔ)
2020年初的新冠疫情對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)生活造成了深遠(yuǎn)的影響，但值得欣慰的是我們已經(jīng)逐步走出疫情的陰霾。守得云開見月明，相信在疫情期間大放光彩的物流行業(yè)也會(huì)為物流地產(chǎn)帶來(lái)勃勃生機(jī)，未來(lái)物流地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展將是前途光明的。